Köpa nyproducerad bostadsrätt – vad du ska tänka på

När du funderar på att köpa bostadsrätt är det bra att skaffa ett lånelöfte. Det innebär att du får ett löfte av banken att låna en viss summa pengar. Även om du har ett lånelöfte kan banken senare neka dig lånet om banken anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet. Lånelöftet gäller under en viss tid. Hur länge är olika från bank till bank. Lånelöftet baseras på din inkomst och vilka utgifter du har. När du köper en nyproducerad lägenhet kan det vara lång tid mellan köp och flytt. Mycket kan hända med ekonomin under tiden.

Läs mer om bolån på Konsumenternas Bank- och finansbyrås webbplats

Du kan göra en köpanmälan, eller intresseanmälan, för den bostad du vill ha. Det garanterar inte att du i slutändan får köpa bostaden.

När och hur du kan lämna in din köpanmälan skiljer sig mellan olika bostadsproducenter. Ibland kan du lämna din köpanmälan och även teckna bokningsavtalet eller reservationsavtalet vid säljstarten. I andra fall kan du fram till ett visst datum lämna in din köpanmälan, fysiskt eller via mejl. Mäklaren kontaktar därefter alla som lämnat in en köpanmälan enligt den turordning som bostadsproducenten har bestämt.

Ett förhandsavtal är en överenskommelse mellan dig och föreningen om att i framtiden upplåta bostadsrätten till dig. I förhandsavtalet ska det även skrivas med om du kommer ha tillgång till mark, till exempel en uteplats eller parkeringsplats.

Förhandsavtalet skrivs innan bostadsrätten är färdigbyggd. Avtalet måste vara skriftligt och tecknas med föreningen, även om det är byggföretaget som tillhandahåller avtalet.

Du har en betänketid på minst 7 dagar för att tacka ja till erbjudandet om förhandsavtal.

Förhandsavtalet är juridiskt bindande och kan vara kostsamt för dig att säga upp.

Ibland händer det att du vill säga upp förhandsavtalet av någon anledning. Det kan kosta en del pengar eftersom avtalet är bindande.

Men det finns tre undantag där du ibland kan dra dig ur utan att det kostar dig något:

• Om bostaden du köpt inte upplåts (blir en) som bostadsrätt senast vid inflyttningen.
• Om föreningen varit försumlig och upplåtelsen inte sker inom skälig tid från den beräknade tiden för upplåtelsen.
• Om avgiften för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angivits i förhandsavtalet och du säger upp avtalet på grund av detta inom tre månader från att du fick veta det.

Om du inte uppfyller något av kraven och ändå bryter avtalet riskerar du att få betala den merkostnad du orsakar och ersätta föreningen för den skada den lider. Exempel på merkostnader kan vara:

• kostnader för annonsering och visning
• mellanskillnaden på vad föreningen får betalt av en ny köpare och vad de skulle ha fått av dig
• om det hinner bli obetalda avgifter.

Observera att din ersättningsskyldighet inte är begränsad till det förskott som du betalt i samband med att du skrev förhandsavtalet.

Varje bostadsrättsförening ska upprätta en ekonomisk plan innan bostadslägenheterna får upplåtas med bostadsrätt för första gången. En ekonomisk plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning av föreningens verksamhet. Den ekonomiska planen ska granskas och intygas av två intygsgivare. Planen med intyg ska sedan registreras av Bolagsverket.

Skillnad på ekonomisk plan och kostnadskalkyl

Den ekonomiska planen skiljer sig från en kostnadskalkyl för ett förhandsavtal. En kostnadskalkyl kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan. Även kostnadskalkylen ska intygas av två intygsgivare men behöver inte registreras hos Bolagsverket.

Den ekonomiska planen visar föreningens lån

Ekonomiska planer kan vara utformade på olika sätt. Oftast inleds planen med en kort beskrivning av de allmänna förutsättningarna för bostadsrättsföreningen och en beskrivning av fastigheten. Längre fram i planen kommer den del som oftast benämns som finansieringsplan. Där kan du se hur föreningens lån är upplagda bland annat vad avser belopp, lånets löptid och räntesats. Vidare redovisas föreningens löpande kostnader i planen. För dig kan det vara intressant att studera vad som ingår i de löpande driftskostnaderna. Ta reda på vilka driftskostnader som inte ingår i årsavgiften och som du, som bostadsrättshavare, själv ska svara för.

Den ekonomiska planen ska också visa en beräkning av hur höga medlemmarnas årsavgifter blir utifrån en realistisk bedömning av föreningens kostnader och intäkter på kort och lång sikt.

Du är ansvarig för att lägenheten är i ett gott skick. Det betyder att du är ansvarig för att åtgärda skador som uppstår i din bostad. Det gäller även om det är en olyckshändelse. Som bostadsrättshavare får du göra åtgärder i lägenheten, men du behöver ansöka om styrelsens tillåtelse om du vill göra en åtgärd i lägenheten som innebär ett ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Som bostadsrättshavare är du också skyldig att:

• inte hyra ut i andra hand utan styrelsens godkännande
• inte störa grannarna
• betala årsavgiften (månadsavgiften).

Gränsen för ansvar går oftast vid ytterdörren

Man brukar säga att gränsen för underhåll går vid ytterdörren. Du ansvarar för all målning på insidan av dörren medan föreningen ansvarar för målningen på ytterdörrens utsida. Undantag är att föreningen ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Du kan läsa mer om dina skyldigheter i bostadsrättsföreningens stadgar. Där står också vilka skyldigheter bostadsrättshavare och förening har mot varandra. Du bör kontakta styrelsen vid minsta tveksamhet om vad du kan eller inte kan göra.